Properties are selling

perry

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To my suprise and most of my coworkers there seems to be a property boom this month in our offices with sales and enquiries up substantially. Let me quantify this statement and say that this is only in Capital Federal and does not include the northern suburbs or the provinces where a property prices are stagnating and oversupply is very common. The most popular properties that are selling very well are Ph ( townhouses) and antique apartments in good locations eg Recoleta, Barrio Norte, Microcentro. Palermo, Belgrano , Almagro, Caballito etc etc.
Ph ( townhouses ) are in very high demand and there is very little supply to satiate the enquiries that we are recieving.
This month October I have closed many transactions after two months of no sales for me.

This is highly unusual and confirms the fear that many have to keep American dollars in Argentina now . The fantasy of the dollar long held dear to the Argentine heart is now crumbling and with Argentina being the second country in the world with the most American dollars per capita many are now investing their dollars in safer long term investments . The trend of the Argentine stock market is very positive and is now at higher levels than even before the crash and increasing in value in 2009 more than nearly any other .
The Argentine peso stable at 3.80 is showing signs of not devaluing more and is more likely to increase in value in the coming months even though many here have predicted that 4 pesos to the dollar was guaranteed. I and many others agree that the devaluation of the Argentine peso against the dollar was a move designed by the Kirchner government to favour exports and tourism . The peso is not going to be further weakened by government policy and the reality will be apparent in the coming months.

If you can read spanish a interesting article below.

http://contadores.infobaeprofesional.com/notas/88440-Viviendas-el-dolar-dormido-vuelve-a-despertar-el-interes-por-refugiarse-en-el-ladrillo.html
Viviendas: el dólar "dormido" vuelve a despertar el interés por refugiarse en el ladrillo
El billete no se mueve y la inflación no da respiro. Este cóctel reavivó al sector. ¿Cuál es la realidad del mercado y cómo se reacomodaron los precios?

Lo peor de la tormenta ya quedó atrás y comienza el momento de balances, después del tifón que arrasó en pocos meses con las buenas expectativas que había entre los argentinos. Y el dólar "adormecido" es uno de los principales elementos que marca el reloj de lo que está pasando en la actualidad.
El “amesetamiento” ayuda a mirar las cosas con más calma, a proyectar a mediano plazo y a pensar en nuevas alternativas de inversión.
“Sin dudas que con una moneda estable el ladrillo vuelve a concentrar el interés de los inversores”, explicó el consultor inmobiliario Damián Tabakman.
También la menor fuga de capitales registrada en los últimos meses contribuyó a la recuperación, dado que ésta le restaba gran parte del dinero que se destina al mercado de bienes durables. (Ver nota: Argentina respira: la fuga de capitales cayó a los niveles de principios de 2008).
El dato que informó este miércoles el Colegio de Escribanos porteño fue una bocanada de aire fresco para el sector. En agosto, la cantidad de escrituras en Capital Federal aumentó un 26,8% respecto de julio. Y, si se tiene en cuenta el monto escriturado, el repunte fue del 53 por ciento. (Cabe resaltar que también influyó el blanqueo de capitales impulsado por la AFIP)
El dato, según razonan los analistas, refleja el cambio de tendencia. "La actividad viene mejorando paulatinamente y lentamente vamos dejando la crisis atrás”, afirmó Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria (CIA).
En este contexto, los operadores inmobiliarios vuelven a tomar el timón e intentan recuperar el terreno perdido, con algunos puntos que señalan a su favor: “Tenemos la ventaja de que los precios no se derrumbaron, a diferencia de lo sucedido en los Estados Unidos o Europa, donde la caída llegó a un 50%”, aseguró Sebastián Sosa director de Remax.
Mercado
La situación que atraviesa el mercado cuenta con algunas características diferentes respecto a las que marcaron los últimos años para el Real Estate.
Hoy no se vive el mismo auge que en los últimos tres o cuatro años aunque, desde hace dos meses, los ánimos mejoraron y ahora se piensa con mayor optimismo.
"La estabilidad del dólar ayuda al mercado, la gente vuelve a pensar en invertir", afirmó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.
De todos modos, es una realidad con cambios. “Una operación se cierra en 60 o 70 días, cuando antes la venta de un inmueble no tardaba más de 30”, agregó.
Esta situación tiene su costo tanto por el tiempo de publicación como por la relación con el cliente, que empieza a desgastarse.
Por otro lado, aparecen nuevos players, en particular aquellos que buscan el ladrillo como refugio de capital.
Según los expertos, desapareció el inversor que compraba y vendía en pocas semanas, pensando en ganar como si fuera un bono, sabiendo que podía sacarle un gran rédito.
“Aún en los peores momentos, el ladrillo en el mediano plazo sigue siendo una buena inversión. Muchos compradores hoy ni siquiera lo dejan en alquiler, sólo adquieren la unidad para resguardar su dinero y esperar qué sucede en el tiempo”, comentó Sosa.
Lo mismo sostiene Javier Dborkin, director de la desarrolladora Boston Andes Capital (BAC): "En la medida que este contexto se sostenga, habrá más apetito por el ladrillo. Además, con una divisa quieta y una inflación que no merma, la gente sentirá la necesidad de invertir para que sus dólares no pierdan valor", explicó.
Precios
Las propiedades y zonas que concentran la incipiente mayor demanda, siguen siendo los inmuebles de dos y tres ambientes de las zonas más buscadas de Capital Federal, como Barrio Norte, Palermo, Botánico, Recoleta y Belgrano.
“En estos últimos dos meses el mercado ha repuntado, con la estabilidad del dólar como señal positiva”, explicaron en Remax.
También hacen referencia a un “sinceramiento” y a un “reacomodamiento” de precios, en particular en aquellos barrios periféricos o contiguos que habían crecido gracias al efecto derrame, cuando la euforia que dominaba al sector de la compraventa, tiempo atrás, hacía que todo ladrillo que se comercializaba pronto se vendía.
“Los precios de los inmuebles cayeron entre 10 y 12% en los primeros meses del año, pero luego no hubo mayores cambios”, sostuvo Toselli.

Por su parte, Luis Ramos, presidente de LJ Ramos, divide al mercado inmobiliario en dos: por un lado, el de las viviendas estándar, es decir, departamentos de uno o dos ambientes orientados a la clase media. Por otro, el de las premium, que incluye a unidades muy costosas y de amplio metraje, cuyos valores superan holgadamente el medio millón de dólares.
Ramos explicó que, en el primer caso, es decir, en el de los departamentos chicos, en un principio los propietarios no tenían intenciones de vender porque no contaban con opciones atractivas para invertir su dinero. En tanto, los compradores esperaban una baja en los valores. A partir de que empezó a estancarse el mercado de la compraventa, comenzaron a aceptar ofertas de menor valor que, con el correr del tiempo, llegaron a ser un 15% menos de lo pretendido. Recién ahí se pudieron concretar operaciones.
Es así como “el mercado se reacomodó con precios entre un 10 y un 15% más bajos, y esas son las operaciones que hoy se llevan a cabo”, sostuvo Ramos.
En el caso de las unidades premium, el directivo sostuvo que muchos propietarios no estaban dispuestos a convalidar esa baja, amparados en contar con productos de alta calidad. “Pero como hace un año que vienen con esta historia y no pueden vender, decidieron volcarlo a la locación. El mercado de alquileres premium se saturó, pero no hay demanda. Los ejecutivos no vienen, las empresas cortaron presupuesto y los costos de mantenimiento de la vivienda subieron mucho. En consecuencia, la renta luego de impuestos cayó a un 2%. Ahora se están poniendo nerviosos y comienzan a aceptar la baja de precios”, concluyó.
Mayor oferta de créditos
Tal como se viene repitiendo en los últimos años, el crédito hipotecario es el gran ausente en el mercado. Este factor es uno de los que imposibilita que el sector cobre mayor dinamismo.
Sin embargo, a la propuesta que hace pocos meses lanzó el Hipotecario junto con la ANSES, se suma ahora el Banco Ciudad.
Según Maximiliano Coll, subgerente de Productos y Servicios al Cliente de esa entidad, la gente lentamente empieza a demandar más crédito a largo plazo, porque observa un cambio de contexto, a partir de un dólar que no se dispara y por la sensación que percibe de que lo peor de la crisis quedó atrás.
“En 2010 vemos una reactivación y por eso queremos anticiparnos a ese momento con una línea que combina dos años de tasa fija al principio, que es cuando más difícil se hace enfrentar los gastos, y luego variable, a un plazo total de 20 años”, comentó Coll.
El directivo explicó que la entidad flexibilizó los requisitos de acceso, permitiendo una mayor relación cuota ingreso, del 30 al 35%, y aumentando el porcentaje de la vivienda a financiar del 65 al 75%. El plazo de devolución puede ser de 10, 15 o 20 años y el monto máximo asciende a un total de 500.000 pesos.
Ranking
Según un informe de Notibancos.com, el mercado de préstamos hipotecarios está concentrado en diez bancos, que son los que reúnen el 90% del total.
La participación mayoritaria queda en manos de tres entidades: el banco Nación, el Hipotecario y el Ciudad.
Sin embargo, fuentes del Hipotecario afirmaron a iProfesional.com que cuando se habla únicamente de créditos para la vivienda, son ellos los número uno, porque el Nación es primero en la clasificación que realiza el Banco Central, que considera "todos" los préstamos que toman a un inmueble como hipoteca. De este modo, incluye también los créditos a empresas y al campo, no sólo a las familias.
"El Hipotecario es líder en préstamos para familias con el 27% del mercado en el país", agregaron. En tanto, el Ciudad ocupa el primer lugar en Capital Federal, con más del 50% de las operaciones.
En cuanto a la dinámica que lograron con la reciente línea presentada en el mercado, desde el Hipotecario confirmaron que se realizaron 1.500 escrituras por un monto de $226 millones. Además, siguen teniendo una importante demanda, por lo cual las calificaciones siguen activas en todo el país. En total se dispondrán de u$s1.500 millones distribuidos entre 2009 y 2011.
La Tasa Nominal Anual (TNA) aplicada ronda entre 10 y 15%, que puede ser para la construcción, compra o ampliación. En cuanto al Costo Financiero Total, el mismo va del 15 al 20%, dependiendo del uso que el solicitante dará al dinero. Se trata de cuotas fijas en pesos, el principal atractivo de esta propuesta.
Por otro lado, y según adelantaron en exclusiva a este medio, la alta demanda y la necesidad de contribuir para que se impulse el mercado de compraventa de viviendas, fueron el motivo por el cual se decidió flexibilizar una de las líneas y ahora para la compra de unidades a estrenar se pasó de 15 a 20 años.
La inflación no da respiro y el billete verde por el momento permanece “dormido”. En este escenario, el sector inmobiliario enciende las velas para que esta “siesta” dure un largo tiempo.
 

juliette

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Hi Pericles, thank you for the info, I found it very interesting. Now I have a question. Soon I will be getting an apartment I bought (studio type) in a brand new building with swimming pool and other amenities located in one of the best areas of Palermo and I'm wandering what would be the best...should I furnish it and offer it as a short term rental for tourists or it's safer in this market to go for a long time 2 years lease? What would you do in your experience? What's the best way to market it (any suggestion on Real Estate Agencies)? I would appreciate any advice...
 

Matt84

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Juliette, I'm into real estate but not an expert nor an agent but a landlord, and so many many people agree it's much safer to rent it for 2 years - but always including a clause to raise the price for the second year (since the contract must be in pesos, and you gotta keep it up with rise of the dollar - or rather the plummeting of the peso)

Pericles: Are you an agent?
 

mini

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Matt84 said:
Juliette, I'm into real estate but not an expert nor an agent but a landlord, and so many many people agree it's much safer to rent it for 2 years - but always including a clause to raise the price for the second year (since the contract must be in pesos, and you gotta keep it up with rise of the dollar - or rather the plummeting of the peso)

Pericles: Are you an agent?
I thought it was not allowed to add this clause in the contract. I'm sure I read that somewhere.
 

Matt84

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mini said:
I thought it was not allowed to add this clause in the contract. I'm sure I read that somewhere.
You have a point worth clarifying:

It is illegal to index the price to dollars. What is not only legal but traditional is to make contracts with one price for the first year, and another price for the second year. Some tenants (like myself in the past) like to include an opt-out clause for the second year because of that raise - which is not illegal either.

good point.
 

citygirl

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I don't think it's *illegal* per se to have a contract in dollars. Most rental contracts I've seen here are in dollars. In theory, I believe the landlord has to accept the equivalent in pesos but for sure you can sign a contract in dollars (all mine have been).

Juliette - I'm no agent but I would say if you are going to do short-term rentals, you will need a good property management agent. The rents are higher but usually the work is a lot more intensive (showing the apt, answering questions, arranging for people to see it, fixing everything, etc, etc, ect). I have a friend with apts who does short-term rentals and its a second job.
 

Matt84

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maybe short-term contracts (which are not contemplated by law) are in dollars, but 2 year leases are in pesos. have you seen otherwise?

what is illegal is to "indexarlo", to peg the price to the dollar.
 

perry

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Many landlords are asking for Argentine Pesos now as there is a fear of a dollar devaluation. If you can get a two year contract in dollars I would find this recommendable to a Peso equivalent.
 

mini

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Matt84 said:
You have a point worth clarifying:

It is illegal to index the price to dollars. What is not only legal but traditional is to make contracts with one price for the first year, and another price for the second year. Some tenants (like myself in the past) like to include an opt-out clause for the second year because of that raise - which is not illegal either.

good point.
Oh. It's not legal to "index" to the dollar or to inflation, but quite legal to just specify two different rent amounts for each year. Did I get that right? Thanks for the clarification.
 

steveinbsas

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juliette said:
Hi Pericles, thank you for the info, I found it very interesting. Now I have a question. Soon I will be getting an apartment I bought (studio type) in a brand new building with swimming pool and other amenities located in one of the best areas of Palermo and I'm wandering what would be the best...should I furnish it and offer it as a short term rental for tourists or it's safer in this market to go for a long time 2 years lease? What would you do in your experience? What's the best way to market it (any suggestion on Real Estate Agencies)? I would appreciate any advice...
Whether or not a two year lease is safer depends a lot on the quality of your renter and the documents. Do you know about the "guarantia" you should have the tenant provide at the inception of a two year lease? Would you know the difference between a genuine guarantia and a false one? I believe only Argentine citizens and foreigners with permanent residency can obtain a genuine guarantia, and I know another foreigner who as able to purchase a (false) guarantia for $100 pesos. I would not consider renting to someone for two years who did not have permanent residency, the DNI, and a guarantia.

Also, I'm curious to know if you were told about the bienes personales taxes when you bought your apartment (1.25% annually for non-resident owners) and if you were told to be sure to save all of your facturas (bills) for gas and electricity. AFIP assumes you are renting your apartment if you aren't living in it. Eventually, they will check your passport to see when you have been here. It's a lot cheaper to declare rent and pay all applicable taxes in a timely manner. Penalties for non payment are about 40%.

An alternative to renting to a "local" for two years (even with a guarantee) is to rent to another expat who plans to be here for a couple years, "renewing" the lease every six months. You can advertise on Craigslist and possibly find a tenant who speaks English, could pay you using paypal, and would even agree to pay the utility bills as they arrive, eliminating the need for a local "rental" agent/manager who will charge the renter one or two months commission and probably charge you a significant percentage as well.
 
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