Bans on temporary rentals -- legal?

[sergio]

There is talk in my building of prohibiting owners from renting on a temporary basis. These rentals are always to foreigners. Is such a ban legal? From my perspective, it's the same as banning rentals based on race or religion however I really don't know if it is permitted in Argentina.

 

[French jurist]

I don't think it would be legal (to compare it with a kind of segregation might be exagerated !).

Nevertheless, I think that a consorcio could try to impose its views if the foreigners renting were always stirring up trouble. But could they really impose it, I don't think so (everyone has the right to dispose of his own property the way he's pleased with).

 

[andebobandy]

I agree with F.J. I think you'd be hard pressed to find some civil rights violation there, unless they said they were no longer going to allow hispanic short term renters. Tourists are not a protected class. I know in the U.S. Co-Op boards can vote for these kinds of bans. I would imagine that it would depend upon the building, wether they can impose this sort of thing. And then there is always the questions of wether or not they could really do anything about it.

 

[mcaffa]

Totally ridiculous. What were to happen if you violate the policy? They can't kick you out of a piece of property that you own.

 

[Bajo_cero2]

Seems to be legal, but depends on what the reglamento del consorcio says.

This is what Court said about it:

R. 546.010 – “Consorcio de propiedad Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ acciones del art. 15 de la ley 13.512” – CNCIV – SALA E - 22/02/2010

PROPIEDAD HORIZONTAL. Transgresión del reglamento de copropiedad. Desviación del destino previsto para la unidad funcional. ALQUILER TEMPORARIO CON FINES TURISTICOS. Explotación comercial. Demanda entablada contra el propietario. Procedencia. Obligación de cesar en el uso del bien

“El art. 6 de la ley 13.512 dispone que queda prohibido a cada propietario u ocupante de departamentos o pisos sujetos a su régimen el destinarlos a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad.”-

“Las restricciones al dominio establecidas en la ley 13.512 y en los reglamentos particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones habituales entre propietarios vecinos, toda vez que su acatamiento es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pacífica convivencia de los copropietarios.”

“De la cláusula sexta del Reglamento de Copropiedad y Administración surge que `todos los departamentos de la finca se destinan a casa- habitación de los propietarios y/o miembros de su familia, o a quienes los propietarios cedan, alquilen o transfieran sus derechos, quedando expresamente prohibido darles destino profesional, comercial o industrial, salvo las unidades que tengan otro destino…´.”

“Se ha interpretado que la vivienda familiar o “vivienda”,- que indudablemente es a lo que alude la estipulación transcripta - se refiere a conceptos que apuntan al lugar donde se habita y se desarrolla la vida de un modo estable, e implican el domicilio o la residencia permanente de quien la ocupa, por lo que no es posible comprender en el concepto de vivienda la posada fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros. Así también distingue claramente la ley 23.091, en su art. 2º, los contratos de locación con destino a vivienda, con o sin muebles, de aquellos con fines turísticos, para los cuales establece distintos plazos mínimos de locación (conf. Bossert, Gustavo, “Locación temporaria en la propiedad horizontal”, LL 2007-F-1318).”

“En esos términos, una interpretación razonable de un reglamento de copropiedad que incluya la clásica disposición a la que se aludió debe llevar a reputar prohibidos estos alquileres temporarios en la generalidad de los casos (conf. Cossari, Nelson G. A., “El reglamento de copropiedad y administración y el destino de la unidad funcional”, ejemplar de La Ley del 21-4-09, pág. 6).”

Citar: [elDial.com - AA5D8F]

 

[Bajo_cero2]

Totally ridiculous. What were to happen if you violate the policy? They can't kick you out of a piece of property that you own.

They cannot kick you out, but they can kick out the tenant and you have to pay a fine and civil indemnification. You can also go to jail for 20 days.

Art. 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

 

[citygirl]

I'm assuming the building wants to prevent short-term rentals for security reasons (that they don't want new people in & out of the building). I think the consorcio has the right to set those types of arrangements. I know of a few buildings (high-end) that don't want short-term rentals for this reason. Additionally, frequently short-term rentals are in vacation mode & prone to late nights, parties, etc which can be disruptive for the rest of the building.

The fact that its typically foreigners who are renting short-term is irrelevant I would think. It's the short-term rental itself that they want to eliminate. Now if they specifically said they don't want any foreigners in the building, that might be a different story

 

[Bajo_cero2]

Technically, short term rentals are a commercial contract, this is allowed only in commercial buildings. 2 years contracts are a civil contract and it is valid. Regards

 

[nikad]

If the consorcio votes for a ban on such activity, it is the majority who decides what you can and cannot do in the building. It is absolutely legal. Just like in some buildings pets are not allowed, etc.

 

[tangobob]

Who was it said "Argentina has the best laws, but the worst enforcement"

There are no pets allowed in our building apart from the labrador on the third floor and the chiwawas on the fifth.
I don't see anyone going to prison, getting thrown out, or getting fined.